Las asociaciones AESVAT, Asociación de Empresas Salmantinas de Viviendas y Apartamentos Turísticos, y AVATCYL, Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Castilla y León, valoran muy positivamente las tres sentencias dictadas por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (sección tercera) que analizan la legalidad de la Ordenanza Municipal reguladora de los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de Salamanca.
A la primera sentencia favorable nº 586/2026, obtenida por AESVAT respecto a los aspectos esenciales de la Ordenanza municipal, se suman ahora las nº 620/2026 y 621/2026, notificadas el pasado 25 de junio, que reproducen el mismo criterio jurídico. Las tres resoluciones constituyen un importante pronunciamiento judicial sobre los límites de la potestad reglamentaria de las Administraciones Locales para regular las viviendas de uso turístico y consolidan una doctrina especialmente relevante para el conjunto de Castilla y León, fijando una posición con fundamento jurídico sólido.
Tres procedimientos distintos, un mismo criterio jurídico
El Tribunal considera que un numeroso conjunto de artículos de la ordenanza, núcleo principal de la regulación municipal, vulneran el ordenamiento jurídico y declara su nulidad. En particular, la sentencia nº 586/2026 declara nulos de pleno derecho:
- el artículo 4;
- el artículo 8.3;
- el artículo 11.2, apartados a), b), c) y d);
- el artículo 17;
- el artículo 18, apartados c), d), g) y h);
- el artículo 19;
- y los Anexos I y II de la Ordenanza.
El Tribunal anula los elementos clave de la ordenanza
Las resoluciones judiciales concluyen que varios artículos esenciales de la ordenanza municipal vulneran el ordenamiento jurídico, lo que ha llevado a su nulidad. El punto más relevante de estas sentencias es claro:
El Ayuntamiento no puede, mediante una ordenanza, determinar el uso urbanístico de las viviendas turísticas. Esta competencia, la de considerarlas bien de uso terciario-hotelero, bien residencial, corresponde, exclusivamente, a los instrumentos de planeamiento urbanístico. En consecuencia, declara la nulidad del artículo 4 de la ordenanza (que pretendía determinar el uso terciario de VUT y AT) por exceder el ámbito competencial propio de una ordenanza municipal.
Existe una afirmación especialmente significativa en la sentencia recordando que el propio Ayuntamiento en el preámbulo de la ordenanza reconoce que las viviendas de uso turístico constituyen una nueva modalidad de alojamiento -diferente a hoteles, hostales y pensiones-, y que el Plan General de Ordenación Urbana, PGOU, de Salamanca fue aprobado años antes de que estos existieran en la normativa turística de Castilla y León… La Sala pone así de manifiesto que el PGOU de Salamanca no reguló expresamente las viviendas de uso turístico y que esa ausencia normativa posteriormente no puede ser suplida mediante una Ordenanza municipal ni cubrirse con una interpretación retroactiva prohibitiva.
Preocupación por resoluciones contradictorias del TSJCyL
Las asociaciones advierten, no obstante, de que tras plantear el Ayuntamiento más de 60 recursos a las sentencias favorables a propietarios de AT y VUT, ha habido en determinados casos sentencias contradictorias.
La sección primera del propio Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León ha dictado una resolución contradictoria en procedimientos individuales de propietarios (sentencia nº 608/2026), al considerar que las viviendas de uso turístico deben clasificarse como uso terciario mediante una interpretación del mismo PGOU. Esta interpretación entra en clara contradicción con las sentencias obtenidas por AESVAT y AVATCYL, que establecen que el PGOU no puede amparar dicha regulación, dado que esta tipología de arrendamiento no existía en 2007, momento en el que el plan fue aprobado. Ante esta situación, AESVAT y AVATCYL hacen un llamamiento al asociacionismo, con el objetivo de que los propietarios particulares no se vean perjudicados por su menor capacidad de defensa frente a interpretaciones jurídicas contradictorias.
Es decir, las sentencias 586/2026, 620/2026 y 621/2026 rechazan que una ordenanza municipal pueda atribuir esa calificación urbanística, recordando que la regulación de los usos corresponde exclusivamente al planeamiento urbanístico. Por el contrario, la sentencia 608/2026 sostiene que la consideración de uso terciario deriva directamente del propio PGOU. El equipo jurídico de ambas asociaciones, Jesús Carballares, Alfonso Hernández y Consuelo de Vicente han analizado las sentencias partiendo de que el PGOU tienen eficacia “erga omnes” (“respecto a todos”), por lo que las sentencias del TSJ deberían dictarse con la misma fundamentación, coherente y uniforme.
En este controvertido tema, que afecta a numerosas pymes y propietarios particulares salmantinos están en juego decenas de procedimientos posteriores, así como el propio prestigio del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, que debe unificar su criterio en sus resoluciones evitando así abocar a estos ciudadanos a una proliferación de recursos de casación). En consecuencia, las sentencias que se dicten en procedimientos individuales no deberían entrar en contradicción con aquellas que ya han fijado una interpretación jurídica clara sobre la ordenanza.
Valoración conjunta de AESVAT y AVATCYL
AESVAT y AVATCYL consideran que estas tres sentencias suponen un importante respaldo a los principios de legalidad y seguridad jurídica, así como al respeto del reparto competencial entre el planeamiento urbanístico y la potestad reglamentaria municipal. Las asociaciones recuerdan que la regulación de una actividad que redunda en la actividad económica de Salamanca y de Castilla y León debe realizarse siempre dentro del marco legal establecido, respetando tanto las competencias de cada Administración como los principios de proporcionalidad, necesidad y libertad de empresa.
Asimismo, consideran especialmente significativo que el Tribunal haya rechazado que una ordenanza municipal pueda crear nuevas categorías urbanísticas o imponer limitaciones que no cuentan con respaldo en el propio Plan General de Ordenación Urbana.
AESVAT y AVATCYL reiteran su voluntad de seguir colaborando con las Administraciones Públicas para alcanzar una regulación equilibrada que compatibilice la actividad turística con la convivencia vecinal. No obstante, recuerdan que cualquier limitación de derechos debe sustentarse en una base legal sólida y respetar escrupulosamente los principios constitucionales de legalidad, seguridad jurídica y jerarquía normativa.
Tres sentencias del Tribunal Superior de Justicia no constituyen únicamente una victoria procesal de las asociaciones recurrentes; suponen, sobre todo, un llamamiento a que cualquier limitación a las viviendas de uso turístico se adopte con pleno respeto al principio de legalidad y a las garantías propias de un Estado de Derecho.
Las asociaciones confían en que el conjunto de resoluciones dictadas hasta la fecha permita abrir una nueva etapa de diálogo institucional y contribuya, además, a que el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León unifique de forma inmediata su criterio jurisprudencial, evitando la necesidad de recurrir de manera sistemática a instancias superiores.
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